Calculadora de deuda-ingreso (DTI)
Los prestamistas lo evalúan por su relación deuda-ingreso (DTI): sus deudas mensuales divididas entre su ingreso mensual bruto. Vea su DTI inicial y total, lo que quieren ver los prestamistas y cómo cambia el panorama al pagar una tarjeta.
Su relación deuda-ingreso
Cómo funciona
Los prestamistas usan dos relaciones. El DTI inicial es el costo de vivienda dividido entre el ingreso mensual bruto; la mayoría de los prestamistas hipotecarios lo quieren en 28% o menos. El DTI total suma todas las demás deudas mensuales — préstamos de auto, préstamos estudiantiles y mínimos de tarjetas — y los prestamistas por lo general lo quieren en 36% o menos, con 43% como tope estricto para una hipoteca calificada.
Los mínimos de tarjetas pesan más de lo que parecen aquí. Un saldo de $5,000 puede tener un mínimo de $150, y esos son $150 de capacidad mensual de deuda que un prestamista cuenta en su contra, aunque el saldo sea pequeño comparado con una hipoteca. Pague la tarjeta y los $150 completos desaparecen de la relación. Por eso liquidar una tarjeta pequeña antes de solicitar una hipoteca o un préstamo de auto puede cambiar la respuesta.
Dos notas honestas. Primero, el DTI usa los pagos mínimos, no su saldo: una tarjeta que paga completa cada mes casi no cuenta, mientras que una tarjeta con saldo cuenta cada mes. Segundo, el DTI no lo es todo: los prestamistas también revisan el puntaje de crédito, el pago inicial y las reservas. Pero el DTI es el número que puede mover más rápido, y los mínimos de tarjetas son la parte más fácil de mover.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena relación deuda-ingreso?
Un DTI total por debajo de 36% es el rango que prefieren la mayoría de los prestamistas. De 37 a 43% por lo general aún funciona para una hipoteca. Por encima de 43%, la mayoría de los prestamistas hipotecarios rechazarán la solicitud y los prestamistas de auto cobrarán más.
¿Los prestamistas cuentan el saldo completo de mi tarjeta o solo el mínimo?
Solo el pago mínimo. Por eso liquidar una tarjeta por completo ayuda tanto: todo el mínimo desaparece de sus deudas mensuales, aunque el saldo fuera de solo unos miles de dólares.
¿Pagar mi tarjeta completa cada mes ayuda a mi DTI?
Sí. Una tarjeta con saldo de $0 tiene un mínimo de $0, así que no suma nada a su DTI. Esa es una razón más para pagar el saldo del estado de cuenta completo cuando pueda.
¿Por qué el límite es 43%?
43% es el tope para una hipoteca calificada según las reglas federales: los préstamos por encima pierden protecciones legales clave para el prestamista, así que la mayoría de los prestamistas simplemente no llegan ahí. Algunos programas del gobierno (FHA, VA) permiten relaciones más altas con factores compensatorios.
¿Puedo bajar mi DTI sin pagar deudas?
Subir el ingreso bruto también funciona, pero es más lento. La palanca más rápida suele ser los mínimos de tarjetas: bajan a medida que bajan los saldos, y una tarjeta liquidada elimina su mínimo por completo.
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